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演員萬科的自我修養
2018年10月22日23:51   瀏覽:1146次  

萬科是一家有悲觀底色的企業百姓彩票手机版app下载,亦如創始人王石的性格,總喜歡爬到高峰登頂遠眺。2007年,喊出“拐點論”,2012年,提出樓市進入“白銀時代”。到了2018年,郁亮的發言,加上會場碩大的“活下去”的大字百姓彩票手机版app下载,以喊疼的方式呼吁利好的政策百姓彩票手机版app下载。

 是活下去還是更好地活下去?對萬科和外界,仍是一個疑問句。

風波百姓彩票手机版app下载、澄清百姓彩票手机版app下载、自省百姓彩票手机版app下载。

 國慶節后,“宇宙最大開發商”萬科再次陷入了漩渦之中百姓彩票手机版app下载。這位房地產界的老大哥在內部會議大廳里掛出紅底白字的“活下去”,攪動起地產界的水塘百姓彩票手机版app下载。

 外界側目驚惶之余,萬科一邊在廈門打響降價第一槍,一邊在環北京地區收購三十余萬平方米住宅用地。這樣的情景并不是第一次出現,每一次市場調整后,萬科在某種程度上都會成為利益既得者,擴大市場份額。

 “對于萬科,一定不要看他們對外的講話,因為萬科的口徑內外是有明顯區別的?!币晃坏禺a分析師對AI財經社說道,他緊接著補充:“直到這一次?!?/span>

最會“哭”的房企

 10月9日百姓彩票手机版app下载,王石在紐約領了個2018“亞洲創新變革者”的獎,發表獲獎感言時,他說:“Thank my wife Meme.”

 Meme是田樸珺的英文名,她就坐在臺下,穿著一身黑色深V連衣裙,坐在她身邊的是美國前總統約翰·肯尼迪女兒卡羅琳·肯尼迪。旋即,田樸珺在朋友圈曬出67歲的王石腹肌照,配以一個害羞的表情。

 就在王與田羅曼蒂克的一周前,萬科董事會主席郁亮在秋季例會上卻一籌莫展,表情凝重。他的講話充滿了危機感,他說萬科要以“活下去”為最終目標,紅底白字的大海報遍布整個會場。

幾乎是同一時刻,廈門萬科打響了樓市降價的第一槍。白鷺郡五折甩賣、對舊業主退款百萬的消息傳遍全網。隨后廈門萬科發布聲明稱近日網上流傳的“白鷺郡項目因降價對前期業主退款”的消息并不屬實。

 萬科白鷺郡開盤近一年的時間里,推出了200多套精裝住宅,總價在450萬元至500萬元,但只賣出了不到100套。今年9月,廈門萬科選擇打折促銷,100多套特價房,總價降至278萬元至298萬元百姓彩票手机版app下载百姓彩票手机版app下载。對此,廈門萬科方面表示,不存在原價500萬元的房源降至278萬元到298萬元的情況。這是在去掉精裝修、車位及電梯后,即從精裝修交房變為毛坯交房,實際降幅在20%至30%之間。

 而原先以450萬元至500萬元購房的業主百姓彩票手机版app下载,廈門萬科正在和銀行協商變更按揭合同的方案,準備退款。

 對于此次白鷺郡事件百姓彩票手机版app下载,廈門當地的一位炒房客告訴AI財經社:“這個盤規模不小,周期略長,開發商需要回籠資金了百姓彩票手机版app下载,而且今年廈門的新盤很多百姓彩票手机版app下载,萬科需要搶下第一波客戶。

 炒房客的話對應了郁亮的內部講話,他表示今年萬科回款如果不到6300億,所有的業務都將喊停。但如今十月過去一半,而回款的目標只完成了不到50%。

 據年報顯示百姓彩票手机版app下载,2017 年年中百姓彩票手机版app下载,萬科實現 3579.31 億元預收款項,與年初相比增長了 30.32% 。而 2018 年中,萬科預收款項僅增加了 853.83 億元,與年初相比漲幅僅有 20% 。增速墊底百姓彩票手机版app下载,庫存積壓,回款艱難,萬科判斷轉折的日子已經來臨。

 同時百姓彩票手机版app下载,包括恒大、碧桂園、泰禾等在內的多家房企開始降價銷售,以期資金迅速回籠。其中,恒大推出國內全部樓盤8.9折百姓彩票手机版app下载,而如果全部優惠進行疊加,最低可至7.4折,比今年2月份的8.8折促銷力度再次升級。

 中原地產首席分析師張大偉分析百姓彩票手机版app下载,隨著房地產調控的深入百姓彩票手机版app下载,房企逐漸出現了業績上漲乏力的現象,從之前一年多的房企普遍上漲,逐漸開始出現了龍頭房企上漲速度放緩。包括多家龍頭房企,銷售業績都開始出現了逐漸放緩的跡象。

 頹勢初現,萬科另一邊卻開始了收購土地。10月9日晚間,華夏幸福發布公告稱,北京萬科以32.34億元收購華夏幸福其環北京區域33.93萬平方米的住宅用地。除此之外,萬科還與華夏幸福合作開發其位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地項目。

 從各項數據顯示,喊出“活下去”的萬科似乎并未真正到了山窮水盡的地步。半年報顯示,上半年萬科營收為1059.75億元,同比增長51.8%;凈利為91.24億元,同比增長24.94%。2018 年 1-9 月,碧桂園以1198億元拿地金額繼續位居榜首,萬科以1163億元穩居第二位。按照權益金額計算百姓彩票手机版app下载,萬科三季度合計拿地金額接近500億元,達到458.7億元,相當于恒大+碧桂園+保利+融創四大龍頭房企拿地金額總和。

 “活下去,可能是活不下去,也可能是更好地活下去”,地產界知情人士道破此次萬科“活下去”的深意。張大偉認為,萬科一向是“會哭的孩子有奶吃”,其對外發言一向以悲觀為主百姓彩票手机版app下载,和諧為主。因此百姓彩票手机版app下载,在2018年半年報數據創新紀錄的時候,萬科仍舊選擇向外界釋放出“活不下去”的信號,以喊疼的形式呼吁利好的政策。

 “每一輪樓市調控帶來的市場波動中百姓彩票手机版app下载,萬科的降價最堅決最有效百姓彩票手机版app下载?!睆埓髠タ偨Y道。每一次市場調整過后,萬科都成功地擴大了自己的市場份額,從某種程度上,萬科就像一個頂級流量明星百姓彩票手机版app下载,在一次次爭議中,成了傳說中的“宇宙最大開發商”。 

降價降成房企老大

 “希望萬科能夠做出反省百姓彩票手机版app下载,繼續成為地產行業的榜樣?!?008年百姓彩票手机版app下载,綠城集團創始人宋衛平接受某雜志采訪時如此說道。

 前一年,王石在一個論壇上提及“拐點論”,并稱萬科不會囤地百姓彩票手机版app下载、捂盤。

 彼時,中國商品房住宅市場欣欣向榮,萬科當年銷售額合計523.6億元,比三年前翻了5.7倍。時任戰略和投資管理部總經理的劉榮先,經過市場調研百姓彩票手机版app下载,交給王石一組數據:“深圳、上海、北京、成都百姓彩票手机版app下载、武漢等大城市都出現了市場開始下行的明顯信號百姓彩票手机版app下载。一個多月后的一個會議上,王石在回答一個記者問題時,首次肯定了拐點論的說法。

 后來,王石在博客連發八篇文章闡述拐點論核心,在地產界引發震蕩。2008年9月百姓彩票手机版app下载,萬科首次對開發的房產進行了大幅降價銷售的處理百姓彩票手机版app下载。

 與此同時百姓彩票手机版app下载,萬科和王石卻在盡失人心百姓彩票手机版app下载。

 首當其沖的是捐款門。2008年汶川地震中,萬科員工共捐款200萬元百姓彩票手机版app下载百姓彩票手机版app下载,王石被網友質疑為是一毛不拔百姓彩票手机版app下载、毫無社會責任感的吝嗇小人百姓彩票手机版app下载。2008年5月百姓彩票手机版app下载,某市召集開發商開會百姓彩票手机版app下载,沒有邀請萬科當地公司百姓彩票手机版app下载。會議內容可以用八個字概括:不許降價百姓彩票手机版app下载,遠離萬科百姓彩票手机版app下载。2008年11月,萬科杭州降價促銷后,惹怒先期購房者,砸破某售樓處玻璃。而南京市政府物價局也給萬科開了一張四千萬的罰單,“物價局該管哄抬物價啊,結果它說你降價壟斷”百姓彩票手机版app下载,王石幾年后回憶起來仍感無奈。

 就在萬科全國降價售樓的時候,宋衛平則堅持“綠城不降價”。應對降價潮,宋衛平提出增加品質和配套服務的附加值來提升競爭力。宋衛平還稱自己不在意宏觀調控。正因此,綠城在不斷高筑的債務壓力下,遭遇危機。在宋衛平看來百姓彩票手机版app下载,在面對行業危機來臨的時候,萬科并沒有與行業以及政府有關部門進行溝通,而是自己快速囤積現金,降價套現,是非常不負責任的行為。因此百姓彩票手机版app下载,宋衛平喊話王石做反省。

 一切看上去,萬科的2008年就像一場劫數,眾叛親離,孤家寡人。然而苦澀背后,這年萬科創造了478.7億元的銷售成績,市場份額同比上升了50%百姓彩票手机版app下载,一舉成為中國房地產企業的龍頭老大。

時間退回到2004年2月百姓彩票手机版app下载,萬科剛好成立20周年百姓彩票手机版app下载,在深圳大鵬鎮云海山莊舉辦季度例會。那次會議的主題是“暢想萬科30歲”。時任總經理的郁亮做了此次會議的總結發言,他拋出一個問題:“今天萬科的市值已經超過100億,在未來10年還能保持高速增長嗎?”

 現場一片沉默。沒有人能確定未來百姓彩票手机版app下载。那時距離王石登上珠峰還不到一年百姓彩票手机版app下载,萬科的信心空前高漲,又空前憋得慌。

 當時的萬科財務總監王文金發言,稱按照每年30%的復合增長,到2014年時,萬科的銷售額將達到1000億。

 這個數據顯然超出王石的預料,他說:“年輕人百姓彩票手机版app下载,你們不要這么心浮氣躁百姓彩票手机版app下载,這是在搞大躍進百姓彩票手机版app下载?!比欢|銷售額還是寫入了萬科中長期規劃之中。

 10年后,2014年萬科的銷售額實現2000億大關,二倍于當年的預期。

 “市場的博弈就是情緒的博弈,而情緒這東西是會傳染的百姓彩票手机版app下载,一旦預期心態崩了,就要互換椅子百姓彩票手机版app下载,重新排位了百姓彩票手机版app下载?!币晃恍袠I內人士分析道。他認為,萬科在之后2011年和2014年的降價潮中,正是通過這種情緒的博弈,一次次“活下去”。這一次百姓彩票手机版app下载,也不外乎是如此百姓彩票手机版app下载。

活下去

 前幾年,郁亮接受采訪時稱,萬科沒有核心競爭力,沒有任何一種能力能保證萬科一勞永逸,高枕無憂百姓彩票手机版app下载。

 萬科真的沒有核心競爭力嗎?在外界看來,萬科當然是中國最有競爭力的公司之一。

 1984年百姓彩票手机版app下载,33歲的王石在深圳建設路1號創辦了萬科的前身——深圳現代科教儀器展銷中心百姓彩票手机版app下载。1988年,萬科完成了股份制改造百姓彩票手机版app下载,王石擔任萬科董事長兼總經理。當時的萬科所有資產不過是三個來料加工廠。

 1989年,深圳會堂里,萬科企業股份有限公司召開了第一屆股東例會。在這次會議上,王石被推選為第一任董事長,他拿出五分之四的個人積蓄2萬元,購買了萬科股票。王石后來在自傳中回憶,4100萬股股份中,萬科職工股應得的股票在500萬左右。按照當年市府辦公廳下發的股改文件百姓彩票手机版app下载,這部分股票只能有10%允許量化到個人名下,其余歸集體持有。

王石因怕招惹殺身之禍百姓彩票手机版app下载,在名利之間選擇前者,放棄了他應得的個人股份。

 1990年,萬科在深交所上市。整個90年代,當其他企業都在搞多元化時,萬科做減法,賣掉了很多產業,專注做房地產。

 2015年,寶能系通過二級市場成為萬科第一大股東,轟轟烈烈的寶能之爭就此展開。直到去年6月9日,持續近兩年的萬科股權之爭終于塵埃落定,深圳地鐵集團成為萬科目前最大的股東,持股比例達29.38%。深圳地鐵集團的主營業務是軌道交通運營,實控人為深圳國資委。據經濟觀察報報道,在成為萬科第一大股東后,深圳地鐵集團將和萬科在各地展開“軌道+物業”的合作,萬科主要負責軌道沿線的物業開發工作。

 回到2004年云海山莊那次會議,萬科的未來在哪里?《萬科邏輯》一書中說,當時在萬科已經形成了一個共識,就是萬科需要發展戰略百姓彩票手机版app下载。而在半個多月以前的秋季例會上,郁亮將“戰略檢討”放在了首位,具體的操作是“收斂”和“聚焦”百姓彩票手机版app下载,以“活下去”為最終目標。

 2012年,萬科提出行業進入白銀時代百姓彩票手机版app下载,從做快周轉向做長期運營轉型,從重資產轉向城市配套服務商,至今已經 6 年百姓彩票手机版app下载。2018年6月,郁亮在股東大會上說:“十年后,萬科還會是地產公司嗎百姓彩票手机版app下载?我想不是了百姓彩票手机版app下载,如果還是,那也是慘淡經營了百姓彩票手机版app下载?!?/span>

 郁亮表示,萬科未來是美好生活的服務商,未來想到萬科,就會想到美好的生活百姓彩票手机版app下载,而不是建幾棟房子的開發商百姓彩票手机版app下载。

 今時今日,萬科已經把戰略升級為城鄉建設和生活服務商,從開發業務衍生到服務業務,包括:房地產開發、物業服務、租賃住宅服務、物流倉儲服務、商業開發與運營。此外,萬科還進入冰雪、度假、教育、養老等領域。

在財報上,除了房地產和物業,其他業務被統稱為“其他業務”。財報數據顯示,房地產業務利潤率同比增加2.54%,而物業業務則負增長2.10%,其他業務負增長4%,不容樂觀。

是活下去還是更好地活下去?對萬科和外界,仍是一個疑問句。

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